전세가 뭐예요? 장점과 단점(월세, 반전세)

우리나라 주택 계약 방식에는 대표적으로 월세, 전세, 반전세가 있습니다. 세 가지 개념의 특징과 장점, 단점에 대해 사회초년생분들이나 부동산 초보 분들에게 알기 쉽게 설명하는 시간을 가지겠습니다. 

 

1. 전세란?

1-1. 정의

전세는 한국의 주택 계약 형태 중 하나로 임차인(주택을 빌리는 사람)이 주택을 소유하고 있는 임대인(주택을 빌려주는 사람)에게 전세금을 받고 빌려주는 형태이다. 일정 계약기간 동안 전세 계약이 이뤄지며 계약기간 종료 후에는 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 

 

1-2. 역사

본격적으로 전세 제도가 확산된 시기는 1970년대 이후이다. 산업화를 겪던 우리나라에서는 농촌에서 도시로 인구가 몰려 주택 수요가 증가했다. 우리나라의 성장기엔 주택을 사려는 사람이 많았지만 대출 금리가 높을 뿐만 아니라 주택 제도의 미비로 대출 자체가 어려웠다고 한다. 따라서 상위권 부를 가진 사람들이 아니면 주택을 소유하기 위해 대출하는 것이 힘들었다. 마찬가지로 주택을 가지고 있는 소유자도 은행에서 대출받기가 불가능하거나 어려웠다. 이러다 보니 주택 소유자들이 추가로 주택을 구입하는 과정에서 부족한 금액을 충당하기 위해 자기의 집을 전세 형태로 임대하는 관습이 생겨났다. 이자를 내지 않는 대출과 같은 형식이다. 이렇게 1970년대 중반부터 이런 전세가 본격적으로 증가하면서 우리나라엔 전세제도가 만연하게 되었다. 

 

1-3. 특징

위에 말했듯 전세는 한국에 만연해 있는 제도이다. 일부 국가에는 존재하나 우리나라처럼 널리 이용하고 있는 제도는 아니다. 우리나라 사람들이 외국에 가서 놀라는 점 중 하나는 외국은 대부분이 월세에 살고 있다는 점에서 놀란다. 반대로 외국사람들은 어떻게 그렇게 큰돈을 가족도 아닌 사람에게 맡길 수 있냐고 반문하기도 한다. 

 

1-4. 장점

자가로 집을 사지 않는 이상 월세 또는 전세로 주택을 빌려서 살게 되는데, 월세는 매월 부담해야 하는 비용이 적지 않다. 서울과 가까워질수록, 수도권일수록 월세가 비싸다. 이런 점에서 전세는 한 번에 큰 금액을 주택 소유자에게 빌려주고(맡기고) 월세를 내지 않아도 된다는 장점이 있다. 

 

1-5. 단점

아무래도 초기 비용이 많이 든다. 전세보증금은 지방의 원룸만 해도 최소 2~3천만 원이며, 서울의 원룸은 보증금이 1억이 넘어 2억까지 하는 지역도 있다. 따라서 사회초년생의 경우 전세를 구한다는 것은 주변의 도움이 있지 않다면 사실상 불가능하다고 볼 수 있다. 또한 최근에 대두되는 전세사기는 전세 제도에 큰 파장을 불러일으켰다. 전세 사기를 당한 피해자들이 자살하는 경우까지 생기면서 전세제도의 문제점을 정부도 인지하였고, 이에 따른 대책을 세우고 있다. 

 

 

2. 월세란?

2-1. 정의

전세와 마찬가지로 부동산 임대의 한 종류로서 임대인(주택소유자)이 임차인(빌리는 사람)에게 일정 기간 동인 주택을 빌려주는 제도이다. 임차인(세입자)은 매달 일정 금액을 집주인에게 납부하는 형식이다. 

 

2-2. 특징

일정액의 보증금을 집주인에게 내고 매월 월세를 낸다는 점에서 전세와는 다르다. 또 전세는 전세보증금을 추후에 돌려받기 때문에 재산으로 인정하지만, 월세의 경우 보증금마저 재산으로 인정되지 않는다. 일반적으로 계약기간은 1년 단위로 이루어진다. 

 

2-3. 장점

전세에 비해 내야 하는 보증 금액이 적기 때문에 재산이 충분하지 못한 사람들에게는 효율적인 제도이다. 거액의 전세금을 빌리지 못한다면 매월 월급의 일정 부분을 주거비용으로 지출한다고 생각하고 월세를 사는 것도 좋다. 

 월세는 금리가 높아졌을 때 장점이 있기도 하다. 전세의 경우 거액을 은행에서 빌리는데, 그만큼의 이자를 지불해야 한다. 금리가 높아진다면 당연히 이자 부담금도 커지기 때문에, 일부 주택의 경우 매월 내야 하는 이자 비용이 웬만한 월세만큼 나간다. 따라서 금리가 높은 시기에 목돈이 있다면 이 목돈 + 은행대출금을 통해 전세를 들어가는 게 아니라 월세에 살면서 목돈으로 높은 금리를 통해 경제수입을 얻어낸다면 월세가 이득이기도 하다. (그러네 제로금리시대인 오늘날에는 별 메리트가 없다.)

 

2-4. 단점

위에 말했던 것과 같이 매월 일정 금액을 내야 한다는 것이 단점이다. 사회초년생의 경우 사람마다 다르겠지만 2~400만 워 남짓한 월급에서 40~60, 70 만원의 월세비용을 내야 한다는 점은 큰 타격이 아닐 수 없다. 

 

3. 반전세란?

3-1. 정의

기존의 전세제도가 정착된 우리나라에서 2008년 금융위기로 불황이 찾아오면서 부동산 시장이 얼어붙었고, 부동산 가격이 떨어지자 주택 구매보다 전세로 쏠리는 현상이 일어났다. 이에 따라 전세가격이 급등하였고 집값은 떨어졌다. 집을 빌려주는 임대인은 전세금을 올리기를 원했고 이에 임차인과의 합의에 따라 '전세금 상승분을 월세 형식으로 납부하는 형태'가 생겨났다. 이것이 반전세의 시작이다.

 

3-2. 특징

월세도, 전세도 아닌 것이 보증금은 높고 매월 나가는 돈은 있는 형태로써 집주인과 세입자의 수요가 맞아야만 계약이 성사될 수 있다. 

 

3-3. 장점

집주인들의 대부분은 은퇴할 시기가 된 노년층인 경우가 많기에 월급이라는 고정수입이 없다. 또한 은행에서 대출을 받기 어렵기 때문에 반전세는 노년의 집주인 입장에서 좋은 선택지가 될 수 있다. 역으로 세입자의 경우 전세보증금보다 싼 보증금에 월세도 그리 부담이 되지 않는다면 좋은 선택지가 될 수 있다.

 

 

 

4. 마무리

오늘은 부동산 계약 방식의 형태인 월세, 전세, 반전세에 대해 간략하게 알아보았습니다. 사회초년생분들이나 주택 구매를 하시려는 분들은 세 가지 개념을 잘 숙지하시면 좋을 것 같습니다.